TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hiện nay, các vấn đề về tranh chấp quyền sử dụng đất dân sự có xu hướng ngày càng tăng, chiếm tỷ lệ cao là các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về đất đai,… Vì vậy, đòi hỏi người dân phải tìm hiểu và nâng cao kiến thức về pháp luật.

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Có rất nhiều các dạng tranh chấp đất đai khác nhau tuy nhiên điển hình vẫn là dạng tranh chấp về ranh giới của các thửa đất liền kề và tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…

Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất

Việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo cấp Tòa án, theo loại việc, theo lãnh thổ).

Thứ nhất, thẩm quyền theo loại việc

Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (BLTTDS năm 2015) quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 203 của Luật này thì việc tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy tờ chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân (TAND) giải quyết. Nếu tranh chấp đất đai nhưng đương sự không có các Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được phép chọn lựa một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đai sau đây theo quy định:

• Nộp đơn và yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
• Khởi kiện tại Tòa Án Nhân Dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ hai, thẩm quyền theo cấp Tòa án

Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS năm 2015, thì thẩm quyền giải quyết tất cả các tranh chấp về quyền sử dụng đất được xác định như sau:

• Tòa Án Nhân Dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tất cả các tranh chấp quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần ủy thác tư pháp cho các cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho cơ quan có thẩm quyền, cho Tòa án của nước ngoài.
• TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất đai mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền, cho Tòa án của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

Thứ ba, thẩm quyền theo lãnh thổ

Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về đất đai của Tòa án đã được mở rộng. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tất cả tranh chấp quyền sử dụng đất đai mà không có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, nếu người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan để giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp này, khi nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện, Thẩm phán phải xác nhận xem người khởi kiện có đồng thời nộp đơn đến Uỷ Ban Nhân Dân đề nghị giải quyết hay không. Nếu người khởi kiện vừa nộp đơn khởi kiện đến Tòa án, vừa nộp đơn khiếu nại đến Uỷ Ban Nhân Dân, thì Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện chọn lựa một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp vụ việc đang được Uỷ Ban Nhân Dân giải quyết, Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu như vụ việc đã được giải quyết tại Uỷ Ban Nhân Dân có thẩm quyền, nhưng đương sự lại không đồng ý với quyết định giải quyết này và khởi kiện ra tòa thì Tòa án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính của điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Thứ tự các bước giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Bước 1: Tự hòa giải

Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định khi các bên xảy ra tranh chấp thì: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai nên tự hòa giải hoặc giải quyết các tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Như vậy, khi các bên xảy ra tranh chấp thì điều đầu tiên Nhà nước sẽ khuyến khích các bên tự hòa giải.

Bước 2: Hòa giải cơ sở

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Theo đó, Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã không tự hòa giải mà phải có đơn yêu cầu của một trong các bên tranh chấp. Hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã sẽ xảy ra 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Hòa giải hoàn thành (kết thúc các tranh chấp đất đai)
• Trường hợp 2: Hòa giải không thành.

Sau khi tiến hành hòa giải, UBND sẽ ban hành biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành.

Lưu ý: Thời gian hòa giải tại UBND cấp xã: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013).

Bước 3: Khởi kiện ra TAND cấp có thẩm quyền

Các bên nếu hòa giải không thành, đã có biên bản hòa giải không thành của UBND và muốn tiếp tục khởi kiện thì sẽ nộp đơn khởi kiện ra TAND nơi có thẩm quyền.

Thủ tục giải quyết tất cả các tranh chấp về quyền sử dụng đất

Trường hợp 1: Đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra các tranh chấp và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự sau đây:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để khởi kiện tranh chấp
• Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
• Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

Trường hợp 2: Đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất đai sau đây:

• Cách 1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết các tranh chấp tại Uỷ Ban Nhân Dân có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013.
• Cách 2. Khởi kiện ra TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (thủ tục khởi kiện như trường hợp 1).

Liên hệ luật sư để được tư vấn về quyền sử dụng đất

Tất cả mọi thắc mắc về tranh chấp quyền sử dụng đất chỉ cần nhấc điện thoại lên và liên hệ ngay cho Hãng Luật Quốc Tế Bình Dương để có thể kết nối và trao đổi rõ hơn về các vấn đề chuyên môn trong quyền sử dụng đất.

Thời gian hoạt động của bộ phận tư vấn Hãng Luật Quốc Tế Bình Dương trực tuyến từ 7h – 21h tất cả các ngày trong tuần. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp tất cả các vướng mắc, tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sử dụng đất đai cho các bạn.

Liên hệ ngay:

• Địa chỉ: số 48, đường số 9, Thành Phố Dĩ An, Đồng Nai
• Số điện thoại: 0941.969.396
• Email: lienhe@hangluatquoctebinhduong.com
• Website: hangluatquoctebinhduong.com