TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tranh chấp đất đai không còn là một vấn đề xa lạ trong thực tiễn hiện nay, và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những loại tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai, là sự thỏa thuận giữa các bên, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho phía nhận chuyển nhượng. Về phía bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ Luật Dân Sự và pháp luật về đất đai. Vì tính chất phổ biến và phức tạp liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực được pháp luật quy định rất chặt chẽ.

Ngoài Điều 117 BLDS 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích, nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì đối với một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần đáp ứng các điều kiện như sau:

• Phải công chứng, chứng thực. Để có hiệu lực theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được.
• Phải đăng ký theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, và thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Ngày nay, khi mà một vụ tranh chấp về đất đai phát sinh thì sẽ có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải hoặc yêu cầu phía cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.

Theo điều khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước hiện nay đang khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã.

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà chỉ những tranh chấp do pháp luật quy định thì mới bắt buộc hòa giải, cụ thể:

• Đối với những tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được Uỷ Ban Nhân Dân xã, phường, thị trấn hòa giải, nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.
• Đối với những tranh chấp có liên quan khác đến quyền sử dụng đất đai: tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xảy ra tranh chấp không phải là điều kiện bắt buộc khởi kiện của vụ án.

Như vậy, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn không phải là điều kiện khởi kiện bắt buộc để vụ án được đưa ra xét xử.

Nếu như hòa giải không thành công thì hai bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Uỷ Ban Nhân Dân có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Xét theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 sẽ có hai hướng xử lý:

• Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai thì sẽ do TAND giải quyết
• Đối với những tranh chấp quyền sử dụng đất đai mà đương sự không có bất kể Giấy chứng nhận nào hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được phép chọn lựa giải quyết tranh chấp tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Tuy nhiên, hai bên trong tranh chấp không thể cùng yêu cầu Tòa án và Uỷ Ban Nhân Dân giải quyết đối với các tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được phép lựa chọn một trong hai phương án.

Sau khi đã yêu cầu Uỷ Ban Nhân Dân có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với hướng giải quyết đó thì có thể khởi kiện tại Tòa Án Nhân Dân hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật.

>> Tư vấn quyền nuôi con sau khi ly hôn theo quy định pháp luật

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

2.1. Đối với yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết (Điều 89 NĐ 43/2014/NĐ-CP)

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền. Bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết các vấn đề tranh chấp đất đai
• Biên bản hòa giải tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã
• Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, biên bản làm việc với bên tranh chấp và những người có liên quan
• Biên bản cuộc họp các ngành, ban có liên quan để thực hiện tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với những trường hợp hòa giải không thành
• Biên bản hòa giải
• Trích lục hồ sơ, bản đồ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp cùng với các tài liệu làm chứng cứ để chứng minh trong quá trình giải quyết các tranh chấp
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành hoặc dự thảo quyết định giải quyết các tranh chấp

Sau đó, Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết. Cụ thể:

• Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ xác minh vụ việc, thẩm tra, tổ chức hòa giải giữa những bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban và các ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu như cần thiết).
• Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết.
• Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân ban hành các quyết định công nhận hòa giải thành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, gửi cho các bên tranh chấp, cá nhân, các tổ chức có quyền và nghĩa vụ liên quan.
• Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành cần phải được các bên tranh chấp, chấp hành nghiêm chỉnh. Đối với các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

2.2. Đối với yêu cầu TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 BLTTDS năm 2015). Hồ sơ khởi kiện gồm:

1. Đơn khởi kiện (theo Điều 189 BLTTDS 2015)
2. Những giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (hộ khẩu gia đình của người khởi kiện, bản sao CMND/CCCD)
3. Các tài liệu, chứng cứ chứng minh lợi ích và quyền hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện được quy định tại Điều 191 BLTTDS 2015.

Thẩm phán sẽ dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để có thể nộp tiền tạm ứng án phí. Trong 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án nhân dân về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp đủ số tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Tòa án sẽ tiến hành thụ lý vụ án và đưa ra quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Nếu sau khi xét xử sơ thẩm, đương sự không đồng ý với quyết định của Toà án thì đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Trên đây là toàn bộ tất cả các thông tin về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để có thể biết thêm những thông tin chi tiết cũng như để được tư vấn cụ thể về các vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư của Hãng Luật Quốc Tế Bình Dương theo địa chỉ sau:

• Hotline: +84941969396
• Email: lienhe@hangluatquoctebinhduong.com
• Website: hangluatquoctebinhduong.com
• Địa chỉ: số 48, đường số 9, Khu Trung Tâm Hành Chính Thành Phố Dĩ An, Bình Dương

Hãng Luật Quốc Tế Bình Dương rất hân hạnh được phục vụ quý khách!